Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapan yabancılar için en sık karşılaşılan sorunlardan biri, yüksek enflasyon ve hızla değişen emlak piyasası karşısında kira gelirlerinin erimesidir. Eğer kiracınız 5 yılı aşkın bir süredir konutunuzda oturuyorsa ve mevcut kira bedeli piyasa değerinin çok altında kaldıysa, Türk Hukuku size kira bedelini yeniden belirleme hakkı tanır.
Türk hukuku, kira bedelinin zamanla piyasa değerinin çok altında kalması durumunda ev sahiplerine kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etme imkânı tanımaktadır. Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca açılabilen kira tespit davası sayesinde, kira bedelinin güncel piyasa değerine uygun şekilde mahkeme tarafından belirlenmesi mümkündür.
Bu makalede, Türkiye’de kira tespit davası nedir, hangi şartlarda açılır, süreç nasıl işler ve yabancı mülk sahiplerinin dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir sorularını adım adım açıklıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır?
Kira tespit davası, kiracı ile ev sahibinin yeni kira dönemine ilişkin kira bedeli üzerinde anlaşamaması halinde açılan ve kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan bir davadır.
Bu davanın temel amacı, kira bedelinin taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerine ve güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesidir.
- İlk 5 Yıl İçindeki Artışlar : Kira sözleşmesinin ilk beş yılı boyunca kira artışları belirli bir sınırla sınırlıdır. Türk Borçlar Kanununa göre bu dönemde yapılabilecek kira artışı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık aylık ortalaması oranını geçemez. Bu nedenle, kiracı TÜFE oranındaki artışı kabul ediyorsa ev sahibi kira tespit davası açamaz.
- 5. Yılın Sonunda : Uygulamada en çok merak edilen konulardan biri “5 yıllık kiracıya kira artışı nasıl yapılır?” sorusudur. Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda, kira artışı için uygulanan TÜFE sınırı ortadan kalkar. Bu aşamada ev sahibi, kira bedelinin taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda başvurulacak yol kira tespit davası açmaktır. Mahkeme kira bedelini belirlerken bölgedeki emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, binanın yaşı ve fiziki durumu, gayrimenkulün özellikleri, piyasa koşullarını dikkate alır.
Davayı Açmak İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Bir kira tespit davasının mahkeme tarafından incelenebilmesi için bazı temel şartların bulunması gerekir.
- Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunması gerekir. Uygulamada ispat kolaylığı açısından yazılı kira sözleşmesi büyük önem taşır.
- 5 Yıllık Sürenin Dolması: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az beş yıl geçmiş olması gerekir.
- Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasa değişikliği ile kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmazsa, mahkeme davayı usulden reddeder.
Davanın Zamanlaması
Kira tespit davasında en çok yapılan hata, zamanlamayı kaçırmaktır. Yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için iki seçenek vardır:
- Davanın, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmış olması gerekir.
- Veya aynı 30 günlük süre içinde kiracıya noter kanalıyla kira artış talebini içeren bir ihtarname gönderilmiş olmalıdır. Bu ihtarname gönderildiyse, yeni kira dönemi içinde dava açılsa dahi karar o dönemin başından itibaren geçerli olur.
Yabancı Mülk Sahipleri İçin Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Yabancı uyruklu ev sahiplerinin Türkiye’deki hukuki süreçlerde aşağıdaki hususlara dikkat etmesi gerekmektedir:
a. Yabancılık Teminatı
Türk Hukukuna göre, Türkiye’de ikametgahı bulunmayan yabancıların dava açarken mahkeme masraflarını karşılayabileceğini göstermek adına bir “teminat” yatırması gerekebilir. Ancak; Türkiye ile vatandaşlık bağınızın bulunduğu ülke arasında karşılıklılık (mütekabiliyet) anlaşması veya Lahey Sözleşmesi gibi uluslararası anlaşmalar varsa, bu teminatı yatırmaktan muaf tutulursunuz.
b. Vekaletname ve Apostil İşlemleri
Yurt dışında yaşıyorsanız, Türkiye’deki süreci takip etmesi için bir avukata vekaletname vermelisiniz. Vekaletnameyi bulunduğunuz ülkedeki Türk Konsolosluklarından çıkarabileceğiniz gibi, ikamet ettiğiniz ülke eğer Apostil sözleşmesine taraf ise yerel noterden vekaletname çıkarıp Apostil şerhi ekleyerek ve yeminli tercüme yaptırarak da Türkiye’de geçerli hale getirebilirsiniz.
Mahkeme Kirayı Nasıl Belirler?
Dava sürecinde mahkeme, kiranın ne kadar olacağına tek başına karar vermez. Süreç şu şekilde işler:
- Emsal Araştırması: Mahkeme, mülkün bulunduğu bölgedeki benzer özelliklere sahip evlerin (emsal) kira bedellerini araştırır.
- Bilirkişi İncelemesi: Gayrimenkul uzmanlarından oluşan bir heyet, evi bizzat ziyaret ederek durumu, yaşı, konumu ve piyasa şartlarını değerlendiren bir rapor hazırlar.
- Eski Kiracı İndirimi : Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre kiracı uzun süredir taşınmazda oturuyorsa, belirlenen piyasa kira bedelinden genellikle %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılır.
6. Sonuç
Kira tespit davası, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapan yabancı mülk sahipleri için bu dava, kira gelirinin enflasyon karşısında korunmasını sağlayan etkili bir mekanizma sunmaktadır. Ancak dava sürecinin doğru yönetilmesi, arabuluculuk şartının yerine getirilmesi, doğru zamanlama yapılması ve gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması büyük önem taşır. Bu nedenle kira tespit davalarının deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatı aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilir.
